Kakav je trenutačno interes za jedinstvenim i luksuznim nekretninama u nas i što treba učiniti kako bi se taj segment tržišta luksuza razvio?
Volumen interesa, kao i broj realiziranih kupoprodaja, možda nije onakav kakav bismo željeli, ali postoji interes za luksuznim i superluksuznim nekretninama. Taj je interes dodatno potaknut situacijom s pandemijom bolesti COVID-19 koja mijenja ponašanje vlasnika, odnosno kupaca nekretnina kojima prioritet postaje sigurnost, i to posebice u smislu da uz što manje rizika mogu doći u svoj drugi dom na odmor. U ovoj situaciji blizina srednje Europe postaje za Hrvatsku iznimno velika kompetitivna prednost u odnosu na druge konkurentske zemlje Mediterana, koje su uglavnom dostižne avionskim prijevozom. Kako bi interes za luksuznim segmentom rastao, trebat će početi stvarati nekretninske proizvode s novom paradigmom i s drugačijim promišljanjem pojma luksuza. Također će trebati potaknuti snažniju regulaciju industrije nekretnina i posljedično snažniju profesionalizaciju developerske, kao i drugih struka uključenih u tržište. Bez uvođenja beneficija za strane kupce nekretnina, kao i bez dubljeg promišljanja optimalne porezne strategije u odnosu na nekretninsku industriju, bit će teško očekivati znatnije povećanje volumena kupoprodaje luksuznih nekretnina. Kako bismo kao destinacija i tržište postali regionalno i globalno konkurentniji, treba se odmaknuti od trenutačno dominantne strategije točkastog razvoja prostora i okrenuti se master projektima koji će budućim vlasnicima nekretnina omogućiti razinu življenja i iskustava na koje su navikli, koje očekuju i koje su spremni platiti. Razvoj projekata pod brendovima kao što su Four Seasons, Aman, Armani, Bulgari, Marriott, Hilton, Baccarat i dr. također može znatno pomoći bržem razvoju Hrvatske kao luksuzne destinacije.
Koji profil klijenata naginje našem podneblju? I kakvog su ukusa? Traže li se više kamene, autohtone kuće ili moderne vile?
Dosad su kupci u Hrvatskoj uglavnom dolazili iz obližnjih destinacija koje su povijesno gravitirale ovim krajevima. Kupci s emitivnih tržišta poput Njemačke, Austrije, Italije, Češke i ostalih zemalja u okruženju uglavnom su doživljavali Hrvatsku kao niskobudžetnu destinaciju pa su posljedično i potražnju u Hrvatskoj stvarali kupci koji su tražili nekretninske proizvode niže do srednje vrijednosti. Iznimke u takvoj vrsti potražnje uglavnom su činili kupci s područja bivšeg SSSR-a i hrvatska dijaspora jer su iskazivali interes za luksuznijim proizvodima. Međutim, tržište je trenutačno u fazi transformacije. Svjedoci smo stvaranja sve kvalitetnijih nekretninskih proizvoda koji sve češće čine dio manjih master projekata. Potražnja od one za tradicionalnom, klasičnom ili autohtonom gradnjom sve brže i znatnije skreće u smjeru modernih luksuznih objekata s velikim staklenim površinama i bogatim unutarnjim volumenima prostorija. Ta promjena predstavlja uobičajen i prirodan proces sazrijevanja destinacije i njezine transformacije iz niskog ili srednje vrijednog u visokovrijedni segment nekretninskih i turističkih proizvoda.
Razvijamo li se barem u budućnosti u tom smjeru?
Trenutačno je broj istinski luksuznih projekata na tržištu prilično ograničen. Veći izazov u ovom trenutku predstavlja način na koji razvijamo prostor, u većini slučajeva stihijski bez jasnog promišljanja prostora i stvaranja preduvjeta za izgradnju nekretninskih proizvoda veće vrijednosti. Točkastim razvojem prostora jednostavno nećemo moći stvoriti ozbiljnije nekretninske proizvode koji traže drukčije promišljanje cijelog procesa razvoja nekretnina, a on počinje s urbanizmom i završava s dizajnom interijera te ovisi, naravno, i o vanjskim faktorima, odnosno sadržajima koje destinacija uopće nudi vlasnicima nekretnina.
Zanimljivo je zamijetiti kako se tržište samo po sebi polako okreće luksuznijem segmentu. To je posljedica iznimnih prirodnih ljepota i sjajnoga geografskog položaja destinacije, a spomenute prednosti same po sebi nameću potrebu za razvijanjem proizvoda veće vrijednosti.
Pitanje je možemo li si uopće, kao tržište, priuštiti ne napraviti zaokret prema luksuznom segmentu? Svaki se dan susrećemo sa sve većim problemom nedostatka radne snage i kadrova u različitim segmentima gospodarske aktivnosti, uključujući građevinu, turizam, ali i druge grane ekonomije. Taj nedostatak direktna je posljedica nemogućnosti lokalnih poslodavaca da zadovolje financijske zahtjeve posloprimaca koji mogu više uprihoditi u drugim zemljama koje skuplje prodaju svoje nekretninske, turističke i druge proizvode i koje samim time mogu više platiti djelatnike. Dakle, razvoj luksuznog segmenta i visokovrijednih proizvoda i usluga predstavlja indirektno temelje uspješne socijalne i demografske politike u Hrvatskoj. Tu su i mnoge druge prednosti od kojih svakako treba spomenuti mogućnost smanjenja sezonalnosti, smanjenja opterećenja infrastrukture, smanjenja utjecaja na okoliš povećanjem prihoda bez povećanja broja dolazaka i noćenja. Valja svakako istaknuti i održivi te planirani razvoj prostora koji je jedino moguć povećanjem udjela master projekata i samim time stvaranjem financijskih osnova lokalnih samouprava za financiranjem kvalitetne komunalne i prometne infrastrukture.
Kako druge države na Mediteranu privlače strane investitore i kupce nekretnina?
Gotovo sve zemlje na Mediteranu imaju programe kojima se potiču strana ulaganja u nekretnine na njihovim tržištima. Dobivanje prava boravišta i radne dozvole, pa i državljanstva u slučaju kupnje nekretnine iznad određene vrijednosti moguće je u gotovo svim konkurentskim destinacijama na Mediteranu, čak i globalno.Portugal je zasigurno jedan od najsvjetlijih primjera koji je svojim programom uvedenim prije desetak godina, a koji predstavlja kombinaciju poreznih olakšica i mogućnosti dobivanja boravka za strane investitore i njihove obitelji, postigao važne rezultate u podizanju volumena transakcija i vrijednosti samih nekretnina. Lisabonsko metropolitansko područje zahvaljujući tim poticajima u posljednjih je 10-ak godina tri puta povećalo prosječnu cijenu kvadrata nekretnine. Drugi važan segment konkurentnosti svakako je sam porezni aspekt, odnosno porezni tretman nekretnina. Hrvatska sa svojom stopom PDV-a pri prodaji nekretnina od 25% teško može cjenovno konkurirati drugim zemljama u mediteranskom bazenu.
Istra se nametnula kao naša najtraženija premium luksuzna destinacija. Što je pridonijelo tome, koji je to faktor X koji Istra ima?
Što se tiče turističkog razvoja, Istra svakako trenutačno ima sjajan trend razvoja, kako većih tako i manjih boutique hotela te gastronomske ponude. Destinacijski je Istra također napravila jako puno i danas nudi znatnu količinu različitih sadržaja u gotovo svim dijelovima poluotoka. Mnogo je razloga toga pozitivnog razvoja, od vizionarstva pojedinih kompanija, preko marljivog mentaliteta lokalnog stanovništva i iznimnih prirodnih ljepota do neposredne blizine emitivnih zemalja. Zanimljivo je ipak zamijetiti kako Istra, iako trenutačno u odnosu na druge regije bilježi najveći broj kvalitetnih nekretnina u segmentu do 1,5 milijuna eura, u segmentu iznad 1,5 milijuna eura ima ograničenu ponudu, što je upravo posljedica spomenute dominantne potražnje iz obližnjih emitivnih zemalja, koje povijesno nisu pokazivale potražnju za luksuznijim segmentom tržišta. Vjerujemo da će otvaranje novih prodajnih kanala, kao i marketing na području novih emitivnih zemalja u kombinaciji s drukčijim brendiranjem destinacije dovesti do zaokreta potražnje prema visokovrijednim proizvodima, posebice s obzirom na činjenicu da Istra ima sve temelje za znatniji razvoj luksuznog i superluksuznog segmenta tržišta nekretnina.
Kao posljedica bolesti COVID-19, mnogima više nije najvažnije “imati”, nego “biti“. Primjećujete li to i u svojem segmentu poslovanja?
Kako i sami kažete, “biti” je postao luksuz. Drugim riječima, sigurnost je izbila na prvo mjesto na ljestvici prioriteta. Upravo u toj činjenici leži velika prilika za Hrvatsku koja je autodestinacija, rijetko naseljena i još nije previše izgrađena. Kupci su u ovom trenutku spremni na kompromise, na koje možda u nekim drugim okolnostima ne bi bili, pa stavljaju sigurnost na prvo mjesto. Hrvatska se tako nalazi u sjajnoj poziciji da iskoristi nastali momentum i promijeni već desetljećima utabane puteve koji imućne i ultraimućne kupce vode u njihove ljetne rezidencije u Španjolskoj, Francuskoj, Italiji ili Grčkoj, a u posljednje vrijeme sve više i prema Portugalu. Moramo biti svjesni da su te destinacije, osim u prirodnim ljepotama i sigurnosti, po drugim pitanjima ispred nas i da je ovo jedinstvena prilika da privučemo nove klijente, da se u što kraćem roku prilagodimo njihovim potrebama i zahtjevima te tako razvijemo destinaciju kao novo luksuzno središte na Mediteranu.
Tekst: Ana Herceg/StoryBook
Fotografije: Remington Realty Hrvatska, Dražen Kokorić
